老实讲，楼市的“以旧换新”已经不是新词了，部分城市的试点推出，算起来也有大半年的时间了。

最新数据显示，截止到5月15日，已经有超过60个城市进行试点。逐渐从三四线城市，向一二线城市扩散，上海、深圳和广州都加入了进来。

其中，不少于15个都是国资下场收购的形式，直接由地方政府或者当地城投进行兜底。

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不完全统计，目前公布的计划收购套数合计超过1万套。

实际操作流程也很简单，想换房的业主，只需通过政府指定的官方平台，登记旧房、选定新房、等待估价，满意就进行后续支付。

如此一来，买和卖都通过官方平台完成，审批流程快。既不用担心款项安全问题，也大大提高了置换的效率，基本不用等多久。

国资收购的好处不仅只停留在流程操作上，而且充分听取居民的意见，不断优化“以旧换新”细则。

像太仓就考虑到，有的人舍不得老破小的学区，但换到新房又担心没有好的学校，特别批准保留一定时间旧房所在学区的入学资格。让小孩有上学需求的业主，可以放心进行置换。

还有的人有好几套小房子，单独一套拿来换新房，价差有点吃力。现在也可以“多换一”，用多套旧房子凑一套新房。

南京甚至为置换期房的业主，提供了过渡期住的地方。旧房子收过来之后，还能以市场价继续租住在里面，等期房交付、装修好后，业主再正式搬进去住，省去了因为房屋交易而要搬家的麻烦。

郑州则是先在两个区域进行试点，进而推广到全市八个区域全面实施。对二手住房的房龄限制，也从之前的15年延长到了20年。

这三个典型城市的首批成绩单也出炉了：

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据介绍，各地国资首批收过来的二手住房，主要是小户型，地段好，多半还有学位优势。不仅可以交由第三方中介进行转租，获得不错的租金收益，也能用作过渡的安置房，给原住户或者附近的拆迁户居住。

当然，转作保租房，以及和指定公司合作人才公寓，都是可行之道。

一

其实，很多地方国资早就在收购存量房，拿来做保租房。

印象中，保租房主要集中在一二线城市，事实上越来越多的三四线城市，也在大步推动保租房建设工程。

十四五期间，我国计划建设筹集保租房870万套，各地都存在保租房的指标压力。

因此，有些地方国资不仅自己掏钱建保租房，还直接从城投手中收购现成的存量房，相应改造后转做保租房。

和“以旧换新”比起来，不需经过业主的置换，更直接省事，也免去了重复建设，可以更快投入使用。

最直接的就是，提高了闲置房产的利用率。

那么，收购的钱从哪里来？

去年年初，央行设立了1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，定向投放给8个试点城市批量收购存量房，用作保租房。而这8个城市去年的住宅总销售额，合计有1万亿。

1000亿相当于全年销售额的10%，真不算少。

4个试点城市福州、青岛、天津、重庆，都跟进了这种模式。

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计划收购的存量房套数超过16000套。

重庆瞄准的是轨交站点、产业园区、学校医院附近的存量房，面积以70平以下小户型为主。

要知道今年1月份，重庆主城区商品房成交量为8043套。这次就投放了4207套，大概相当于半个月的成交水平，数量也相当可以。

福州主要收购的也都是四城区的优质房源，要求建成年限短、地理位置优越、层次较好。

目前首批近8000套的收购目标，已对接落实了近7000套。下半年将正式转为保租房或长租房，投入到市场。

收购资金规模同样不能小觑。福州和济南去年拿到的贷款额度，分别是4.88亿和4.6亿；今年青岛又拿到18.5亿，天津滨海新区更是落地资金达到19.18亿。

简单统计一下，首批收购存量房的贷款额度已超过了47亿元。

此外，湖州、邯郸，还有最近爆火的阿勒泰等多个城市，也先后发布了此类政策。

要注意的是上面谈到的置换和直接收购，都只针对商品房。

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深圳今年2月还计划将本市的公寓类住房，打包申请“转型”为保租房。也就是说，国资对于保租房房源的解决方式，比我们想象的多得多。

二

除了这两种方式外，国资也在想办法盘活租房市场。

聚焦到一线城市，上海、广州、深圳尽管都推出了“以旧换新”活动，但活动本身给予购房者的优惠力度并不大。

国资暂时还没有参与其中。不过，由于一线城市的市中心有很多老破小，改造难度较大。一线国资更多是想办法盘活租房市场，进行统筹租赁。

上海从去年10月开始，在部分区域试点了“趸租”政策，由国资的长租公寓——上海建信住房服务有限公司负责。也就是租赁市区老人的房子，转租给有需要的青年，老人从市区搬到郊区的新房子里住。

目前，市区的7个区14个街道，以及郊区的6个新房项目，投入到了初步的试点中。试图同时解决了老人养老，年轻人租赁以及近郊存量房源运营这三大问题。

除了市区的老破小之外，可以用来转租的房源还有很多种。深圳就盯上了规模庞大的城中村，进行“统租”。

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具体来看，深圳去年计划通过改造城中村，筹集5.2万套保租房。

通过统租的模式，让城中村的居住环境不断改善，租户有保障，房东也有钱赚。

三

为什么国资要开始下场收存量房？

目前试点的一些城市，像郑州、重庆等，前几年土地供应量堪称天量，郊区、新城等待开发区域的新房库存数量比较多。供应远远大于需求，存量新房去化周期漫长。

这时候各地政府及时“踩刹车”，暂停土拍，减少市场上的新房供应。通过以旧换新、直接收购等多种手段，可以加快存量房的去化。

而从居民角度出发，有置换需求的业主，可以放心由国资兜底。从“先卖后买”，转变为“先买后卖”、“边买边卖”，尽快实现自身的住房改善。

对租房群体来说，以往的保障房大多是建在一些偏远地区。一线城市的打工人，或许愿意牺牲通勤，住进郊区的保租房，三四线城市很难愿意选择此类保障房。

而现在，通过直接收购或者以旧换新等多种手段，地方政府能为租房者，提供更多城区好地段的保租房，这就大大提升了对务工人员的吸引力。

提供充分的配套，为三四线城市留住人才，这样才能赢得长期发展的机会。

总的来看，国资下场收购可以说是“一箭三雕”。最明显的就是帮助当地去化，缓解还债压力，还能提高闲置房产的利用率，满足居民置换改善和租房的多种需求。

从各地披露的方案和试点以来的效果来看，我们可以肯定的是，未来还会有更多城市的国资下场收购存量房，围绕当地居民的真实需求利息杠杆，采用不同机制，盘活存量房以及租房市场。